隨著2021年的到來(lái)，許多新規(guī)也隨之展開，最近可能大家聽的比較多的是民法典，我們之前也專門做過(guò)一期漫畫來(lái)介紹，沒看過(guò)的小伙伴可以點(diǎn)擊鏈接查看：新中國(guó)首部民法典誕生，一張圖了解居住權(quán)！
今天小金要說(shuō)的是2021年的房地產(chǎn)貸款新規(guī)，房子是每個(gè)人都比較關(guān)心的一個(gè)話題，房貸新規(guī)的出爐會(huì)給我們買房造成哪些影響？我們一起來(lái)探討一下~
房貸新規(guī)發(fā)布
12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款規(guī)模及占比設(shè)置了“兩道紅線”，從2021年1月1日開始執(zhí)行。
所謂“兩道紅線”，一是指房地產(chǎn)貸款占比，一是指?jìng)€(gè)人住房貸款占比，兩者不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照?qǐng)?zhí)行。
2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。
人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分為5檔，針對(duì)每一檔銀行，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)都設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。
具體的這5個(gè)分檔，我們就不用文字描述了，看圖更清楚一些。對(duì)于地方銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，監(jiān)管新規(guī)給予其增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的靈活空間，也就是三、四、五檔。
房貸新規(guī)如何理解
房地產(chǎn)貸款占比指的是房地產(chǎn)貸款余額與人民幣各項(xiàng)貸款余額的比值，個(gè)人住房貸款占比是個(gè)人住房貸款余額與人民幣各項(xiàng)貸款余額比值。房地產(chǎn)貸款主要是按揭貸和開發(fā)貸。
各類銀行如今都有了一個(gè)上限，如果達(dá)到了上限，那你就不能在這家銀行貸款，只能去別的銀行貸款，否則也就意味著得全款買房。
根據(jù)央行最新一期貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截至2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%；其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬(wàn)億元，個(gè)人房貸占各項(xiàng)貸款余額的19.9%。央行設(shè)計(jì)的指標(biāo)與當(dāng)前30%的各大銀行平均房地產(chǎn)貸款占比一致。
參考2020年的數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，在第一檔銀行中，大體上占比并沒有超出限額，不過(guò)具體到單個(gè)銀行，建行在個(gè)人住房貸款占比上是34.4%，超出了1.9個(gè)百分點(diǎn)，郵儲(chǔ)銀行占比33.6%，超出了1.1個(gè)百分點(diǎn)。第一檔銀行問題不大。
從第二檔銀行開始，超標(biāo)的銀行逐漸增多，從第二檔到第五檔，超標(biāo)的程度也在逐漸增大，因此從現(xiàn)狀來(lái)看，壓力主要是落在了中小銀行的身上，反而對(duì)大型銀行影響較小，這個(gè)我們下面再詳細(xì)說(shuō)明。
房貸新規(guī)的影響
房貸新規(guī)的影響我們分別從消費(fèi)者、銀行、樓市來(lái)講。
1.對(duì)消費(fèi)者的影響
房貸貸款難度增加，貸不到就只能全款買房，會(huì)降低消費(fèi)者的買房熱情。想要貸款買房的消費(fèi)者可能會(huì)趕在年初盡早貸款。申請(qǐng)房貸變難，貸款利率會(huì)不會(huì)隨之升高？這也是消費(fèi)者會(huì)擔(dān)心的一個(gè)問題。唯一的利好大概就是，受到制度管控影響，房?jī)r(jià)可能還會(huì)稍微跌一跌或者漲的慢一點(diǎn)，有能力全款買房的消費(fèi)者，買房壓力可以小一點(diǎn)。
2.對(duì)銀行的影響
新規(guī)的限制對(duì)象是銀行，首當(dāng)其沖受到影響的就是銀行，但是不同的銀行受到影響的程度不太一致。
對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款一直是非常重要的板塊，如果將房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，即使遇到壞賬的情況，也可以將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，這是一種保障。對(duì)于一些中小型的股份行和城商行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款更是提高資產(chǎn)質(zhì)量增加盈利的首選。
根據(jù)我們前文展示的數(shù)據(jù)，新規(guī)對(duì)于大型銀行，也就是第一檔的銀行影響十分有限，甚至還有一定的利好。一方面大型銀行基本上都在指標(biāo)之內(nèi)，不需要進(jìn)行壓縮，甚至還有提升的空間。另一方面，第一檔銀行的指標(biāo)是最高的，有利于吸收優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
不過(guò)對(duì)于中小型銀行來(lái)說(shuō)，影響就比較大。一些股份制銀行、城商行，盡管貸款總額可能不到大型銀行的一半，但是在房地產(chǎn)貸款方面的占比有的甚至跟大型銀行差不多，因此大量踩中紅線。如果要降低房貸占比，那就要調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，在資產(chǎn)質(zhì)量方面也增加了一定壓力，對(duì)于壞賬率和不良貸款率也會(huì)更難把控。
考慮到調(diào)整的難度，央行給了一段時(shí)間的過(guò)渡期，不過(guò)調(diào)整期內(nèi)業(yè)績(jī)受到影響似乎是難免的了。
以目前的情況來(lái)看，多家銀行開始傾向于增加消費(fèi)貸款和小微貸款的比例。
3.對(duì)樓市的影響
目前看影響不太大，一方面大型銀行的房貸額度沒有太大壓力，消費(fèi)者可以把房貸從小行搬到大行，另一方面由于過(guò)渡期的存在，給你一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡的空間，短期內(nèi)不會(huì)造成太大的波動(dòng)。
不過(guò)，如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使大行的壓力沒有那么大，消費(fèi)者房貸搬家還是會(huì)逐漸給大行造成額度上的緊張，那就意味著銀行在審核房貸時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎，成功貸款的幾率也會(huì)變小，對(duì)于樓市難免起到一定程度的降溫效果。
給買房人的一點(diǎn)建議
1.有能力全款買房的消費(fèi)者建議全款購(gòu)買，否則貸款難度大、審核時(shí)間可能會(huì)增長(zhǎng)，利率如果上漲更是得不償失。
2.選擇銀行要慎重。如果你打算貸款買房，可以參考一下2020年的貸款數(shù)據(jù)，2020年嚴(yán)重超標(biāo)的銀行2021一定會(huì)更加謹(jǐn)慎控制貸款額度，貸款難度會(huì)更大，盡量避開這些銀行。
3.貸款前可以提前咨詢一下還有沒有貸款額度。
4.如果有貸款需求，盡快入手，趕在貸款額度用完之前更容易申請(qǐng)貸款。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，控制房貸額度上限有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，既能遏制無(wú)序炒房現(xiàn)象，也能控制房?jī)r(jià)的大幅上漲，對(duì)于喜歡做房地產(chǎn)投資的投資者來(lái)說(shuō)，也可以做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減少房地產(chǎn)的投資比例。