對(duì)于身在異鄉(xiāng)租房生活的人來(lái)說(shuō)，這段時(shí)間自如蛋殼的變動(dòng)給他們帶來(lái)了很多困擾。小金在朋友圈看到許多朋友都在關(guān)注事件動(dòng)態(tài)，今天我們就以自如蛋殼近期的新聞來(lái)探討一下長(zhǎng)租房。
自如蛋殼陷入輿論風(fēng)波
近期，網(wǎng)上爆料自如趁疫情時(shí)期換房不便大幅漲價(jià)；蛋殼要求房東免租數(shù)月，但只免去租客短時(shí)間內(nèi)的房租。雖然雙方都已做出回應(yīng)，但仍陷入了輿論風(fēng)波，造成信用危機(jī)。小金先帶大家簡(jiǎn)單了解一下這兩起事件。
自如趁疫情漲價(jià)？
從2月初開(kāi)始，網(wǎng)上出現(xiàn)了不少網(wǎng)友聲討自如在疫情期間趁租客不方便搬家肆意哄抬租金，續(xù)約價(jià)格增長(zhǎng)10%-30%。
有網(wǎng)友發(fā)帖，一位上海的租客整租一居室原4290元/月，而續(xù)租價(jià)格漲到5160元/月，并且是系統(tǒng)自動(dòng)上漲，沒(méi)有事先通知租客。
2月20日，自如CEO熊林在微博上就這次事件做了回應(yīng)，聲稱近期價(jià)格調(diào)整是因?yàn)楫a(chǎn)品續(xù)約類型不同，是基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定調(diào)整。
蛋殼趁機(jī)賺房租？
2月13日，蛋殼的一位租客接到蛋殼通知，要求一周之內(nèi)搬離，否則停水停電。
類似這樣的事件，疫情發(fā)生以來(lái)爆料頻繁，在新浪黑貓投訴平臺(tái)，有關(guān)蛋殼公寓的投訴已超過(guò)6000條。
除強(qiáng)制搬離，蛋殼還被爆出疫情時(shí)期強(qiáng)制要求房東免租，卻只對(duì)部分租客進(jìn)行“定向免租”，雙倍獲取免租期內(nèi)的收益。
2月17日，蛋殼發(fā)布《蛋殼公寓致廣大房東的真心話》，稱并非強(qiáng)制房東免租，尋求到的免租期支持也會(huì)最終回饋給廣大租客。
疫情對(duì)于長(zhǎng)租房市場(chǎng)的影響
這場(chǎng)來(lái)勢(shì)洶洶的疫情對(duì)于各行各業(yè)都產(chǎn)生了巨大影響，長(zhǎng)租房市場(chǎng)也未能幸免，給長(zhǎng)租房行業(yè)的資金方面帶來(lái)了巨大壓力。
1. 寒冬剛過(guò)，回春無(wú)望
2019年長(zhǎng)租房行業(yè)經(jīng)歷了寒冬，年底是退租高峰期，長(zhǎng)租房企業(yè)希望能夠趁2020年上半年回春一點(diǎn)，但這個(gè)指望毫無(wú)疑問(wèn)是落空了。
2. 空置率大幅增加
由于疫情影響，很多人返工不便，為了不浪費(fèi)租金，在房租到期時(shí)不再繼續(xù)續(xù)租，這導(dǎo)致長(zhǎng)租房的空置率大幅增加，租金收入降低。按照業(yè)內(nèi)默認(rèn)的指標(biāo)，出租率在90%以上才有可能盈利，長(zhǎng)租房的現(xiàn)金流主要依靠房租收入，如今出租率降低對(duì)于長(zhǎng)租房行業(yè)是個(gè)巨大的打擊。
3. 員工復(fù)工難，運(yùn)營(yíng)難度增加
復(fù)工難是所有企業(yè)現(xiàn)如今要面對(duì)的難題，長(zhǎng)租房行業(yè)自然也不例外。員工無(wú)法正常返工，增加了運(yùn)營(yíng)難度和人力支出成本，使得原本就現(xiàn)金吃緊的長(zhǎng)租房行業(yè)壓力更大。
對(duì)于長(zhǎng)租房行業(yè)來(lái)說(shuō)，雖受到一些影響，但比起餐飲業(yè)、旅游業(yè)千億級(jí)的損失，這種影響仍然在可控范圍之內(nèi)。長(zhǎng)租房損失最大的區(qū)域還是集中在湖北。
暴雷不斷，危險(xiǎn)的商業(yè)模式凸顯
長(zhǎng)租房領(lǐng)域的大量暴雷從2018年就開(kāi)始了，常出現(xiàn)兩種情況，一是租客按時(shí)繳納房租，但房東幾個(gè)月收不到，租房公司遲遲不退還，租房貸盛行，許多租客莫名背上債務(wù)、甚至被趕出公寓，數(shù)萬(wàn)人因此受損。二是租客無(wú)法收到退換的押金。
北京昊園恒業(yè)、寓見(jiàn)公寓和鼎家公寓等都在暴雷期倒閉。這些公寓倒閉后，人去樓空，老板跑路、員工辭職，只留下租客們?nèi)ナ帐盃€攤子。
長(zhǎng)租房暴雷從一線城市蔓延到二線、三線，從創(chuàng)業(yè)公司向一些有背景和資源的公司發(fā)展，始終沒(méi)有終止。
危險(xiǎn)的商業(yè)模式
如果按照運(yùn)營(yíng)模式分類，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租房主要可以分為“集中式”和“分散式”兩類。
集中式：以傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式維護(hù)，自己擁有土地或者樓房，自行改造后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
分散式：尋找愿意出租房屋的房主，整合房主房源再進(jìn)行重新裝修后出租，類似于中介。像自如、蛋殼基本都是這種模式。
其中分散式模式更具高風(fēng)險(xiǎn)，造成這種風(fēng)險(xiǎn)的因素就是——高進(jìn)低出。
這是一種競(jìng)爭(zhēng)策略，目的是快速搶占市場(chǎng)份額，但同時(shí)減少了盈利空間。
據(jù)蛋殼公寓招股書(shū)顯示，蛋殼公寓的租賃成本自2017年以來(lái)逐年攀升，由2017年的5.12億元增至2019年前三季度的44.5億元，占總運(yùn)營(yíng)成本比例由77.9%進(jìn)一步提升至2019年三季末的89%。高昂的租賃成本讓蛋殼公寓的“身負(fù)重債”。
那么如何解決重債危機(jī)呢？
1. 推薦租客使用“租金貸”
不知道大家有沒(méi)有注意過(guò)，在租房的時(shí)候，很多公司都有一種“租金貸”，不過(guò)現(xiàn)在比較常見(jiàn)的是分期付款。有時(shí)就放在最上方顯眼的地方，鼓勵(lì)用戶使用這種方式支付。
“租金貸”的邏輯是租戶申請(qǐng)成功并支付首月房租后，其實(shí)是向銀行申請(qǐng)一筆11個(gè)月房租之和的貸款，然后這筆貸款一次性打給租房公司，租戶每月向銀行還貸，而租房公司定期向房東支付租金。這樣，公司就可以提前收到要打給房東的租金，緩解企業(yè)的資金壓力，但其實(shí)這種模式實(shí)際上是租客在以個(gè)人信用在幫長(zhǎng)租公寓企業(yè)貸款，把一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了用戶。
而現(xiàn)在常見(jiàn)的分期付款，也就是“押一付一”，用戶需要按照分期還款的方式按月支付當(dāng)期房租及相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)給企業(yè)。不過(guò)，有些公司對(duì)外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。租客不知情簽下合作，只能選擇接受貸款協(xié)議或者支付一年的房租。
比如之前被爆出的鼎家，租客若想在鼎家實(shí)現(xiàn)“押一付一”的租金支付方式，要通過(guò)銀行卡綁定一個(gè)名為“51返唄”的APP，一次性把12個(gè)月租金付給鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)金額。
去年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，明確提出各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶；住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
2. 對(duì)房東降價(jià)，對(duì)租客提價(jià)，賺取差價(jià)
有些租房公司會(huì)對(duì)房東壓價(jià)，但是租客那邊卻在不斷提價(jià)，由于房東與租客之間的溝通存在阻礙，租房公司便會(huì)趁機(jī)賺取差價(jià)。
政策壓力加上此次疫情帶來(lái)的影響，長(zhǎng)租房行業(yè)面臨的難題更加嚴(yán)重，也難怪自如蛋殼會(huì)犧牲美譽(yù)來(lái)爭(zhēng)取現(xiàn)金了。
房東與租客如何應(yīng)對(duì)這場(chǎng)“金融游戲”？
房東
1. 要求租房公司依照《合同法》披露相關(guān)信息。比如委托房屋的現(xiàn)狀、租戶情況、租金的金額、支付方式、實(shí)際支付情況等。
2. 要求租房公司協(xié)助聯(lián)系租客，確保情況透明。疫情時(shí)期房東應(yīng)該向租客詳細(xì)了解免租情況，正常對(duì)外出租時(shí)也應(yīng)該了解租客是否按時(shí)支付了租金。
3. 發(fā)現(xiàn)租房公司的違法違規(guī)行為可向仲裁委員會(huì)提起仲裁，或者向法院進(jìn)行訴訟。
租客
1. 租房時(shí)盡量不要選擇“押一付一”的付款方式，更不要選擇類似“租房貸”的貸款方式支付。租房貸是風(fēng)險(xiǎn)的主要根源，租客想要避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，就要盡量避開(kāi)租房貸的使用以及容易陷入租房貸的分期付款。
2. 與房東保持溝通。即使是通過(guò)租房公司進(jìn)行房屋租賃，租客也因該了解房東的相關(guān)信息并且保持聯(lián)絡(luò)，確保雙方的信息暢通透明。
3. 如果遭遇侵權(quán)，要使用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。